주거지로 사용할 땅을 찾던 A(42)씨는 생산 공장으로 운영해오던 부지를 매입했다. 하지만 이후 해당 부지의 오염 여부 문제가 제기됐고, 정밀조사 결과 부지 내에서 다량의 폐기물과 토양오염이 확인됐다. 이에 따라 정화 및 폐기물 처리비용 300억 원과 관련한 정화책임 분쟁 소송 등이 진행됐으며, 개발은 수년간 미뤄졌다.

국토교통부에서 제공한 자료에 따르면 2017년 국내 토지 거래 규모는 약 22억 제곱미터에 이른다. 또한 국내 토지 거래 규모와 오염 개연성이 큰 공장부지 및 주유소 거래 비율이 커짐에 따라 오염 부지 매매를 둘러싼 분쟁과 피해사례가 끊이지 않고 있다.

이에 정부는 토양 오염의 우려가 있는 부동산 거래 시 오염책임을 명확히 하고 재산상의 피해를 방지하기 위해 토양환경평가 정책을 시행하고 있다. 토양환경 평가는 평가기관으로부터 대상 부지의 토양오염 여부와 그 범위를 사전에 조사·확인받는 제도이다.

토양환경평가는 △기초 조사 △개황 조사 △정밀 조사 단계를 거친다. 기초 조사나 개황 조사 단계에서 오염 가능성이 없다고 판단될 경우 다음 단계의 조사를 하지 않고 조사가 종료된다. 단계별 평가비용은 부지나 기관에 따라 편차가 있을 수 있지만, 일반적으로 기초 조사는 500~1500만 원, 개황 조사는 1000~2000만 원, 정밀 조사는 1500~2500만 원 정도가 소요된다.

양도자·양수자, 임대인·임차인 모두 토양환경평가를 활용할 수 있으며 부동산 거래 시 의무 사항은 아니다. 하지만 토양환경평가를 확인하지 않은 채 거래한 부지에서 오염 여부가 확인될 경우 A 씨처럼 정화 및 폐기물 처리 비용에 대한 분쟁을 겪을 수 있다. 토양환경보전법에 따라 오염을 발생시킨 오염 유발자뿐만 아니라 단순 소유자·양수자에게도 정화의 의무가 부과되기 때문이다. 게다가 오염 토양의 정화에는 많은 시간과 비용이 소요된다. 

따라서 주유소, 공장, 군부대, 폐기물 소각장, 산업 지역 등 토양오염유발시설이 설치됐던 기록이 있거나, 토양오염이 우려되는 부지 및 주변 지역에 대한 부동산 거래를 할 때는 '토양 환경평가'를 실시하는 것이 바람직하다. 만약 평가결과 토양오염 정도가 기준 이상인 것으로 확인됐다면 정화 비용을 양도자가 부담하거나, 부지 매매 가격에 정화 비용을 포함하는 것도 한 방법이다.

토양환경평가를 받고자 할 경우 환경부에 등록된 토양환경평가기관에 의뢰하면 된다. 토양환경평가기관 목록은 환경부 누리집(www.me.go.kr)> 법령/정책> 환경정책> 기타 탭에 들어간 뒤, '토양관련전문기관 및 토양정화업체 현황'을 검색하여 확인할 수 있다. 현재 (2018년 2월 기준) 총 80개 기관이 등록되어있으며, 환경부에 등록되지 않은 기관에서 받은 토양평가는 공신력을 인정받을 수 없으므로 유의해야 한다.

토양환경평가에 소요되는 시간과 비용 때문에 의뢰가 꺼려질 수도 있다. 하지만 토지 매입 이후 토양오염이 확인될 경우 몇백억에 이르는 천문학적인 토양정화비용의 책임을 물을 수도 있다. 게다가 A씨처럼 토양정화책임 분쟁 소송으로 몇 년간 개발 공사가 지연되는 경우도 흔히 존재한다. 이에 환경부는 "물과 공기만큼 소중한 것이 토양이다"라고 언급하며, "깨끗한 환경을 위해서는 물론 재산 피해를 보지 않기 위해서도 토양환경평가는 꼭 받아야 한다"고 당부했다.